Yargıtay’dan kiracı uyuşmazlığına emsal karar: Hor kullanma tazminatı nasıl hesaplanacak?
MUSA CAN ÇAYAN- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, fabrika ve makinelerin kiraya verilmesiyle ilgili davada değerli bir karara imza attı. Kararda, tahliye tarihinin netleştirilmesi ve makinelerdeki ziyanların başka ayrı hesaplanması gerektiği vurgulandı.
Türkiye’de kiracılar ve mülk sahipleri ortasında en sık yaşanan uyuşmazlıklardan biri olan hor kullanma tazminatı, bilhassa fabrika, işyeri ve makine kiralamalarında yüksek meblağlara ulaşabiliyor. Yargıtay’ın 2022 tarihli bu kararı, misal davalar için emsal niteliği taşıyor.
YARGITAY’IN ÖNE ÇIKARDIĞI KRİTERLER
Yüksek Mahkeme, kira kontratlarında ortaya çıkan ziyanların tespitinde şu kriterlerin temel alınması gerektiğini belirtti:
*Tahliye tarihi kesin olarak tespit edilmeli.
*Hor kullanım – olağan kullanım ayrımı her kalem hasar için farklı yapılmalı.
*Rayiç ünite fiyatlar tahliye tarihi prestijiyle temel alınmalı.
*Kullanım müddetiyle orantılı yıpranma hissesi düşülerek tazminat hesaplanmalı.
Bu teknikle hazırlanacak uzman raporlarının davalarda ekonomik kayıpları objektif biçimde ortaya koyacağı tabir edildi.
YEREL MAHKEME REDDETTİ
Yerel mahkeme, davayı “hukuki fayda yokluğu” gerekçesiyle reddetmişti. Fakat Yargıtay, dava sırasında tahliyenin gerçekleştiğini belirterek, davanın temeli hakkında karar verilmesi gerektiğini vurguladı.
Bu durum, ileride açılacak benzeri davalarda “usulden ret” kararlarının önüne geçerek, ekonomik kayıpların daha süratli telafi edilmesini sağlayacak.
EMSAL KARAR
Yargıtay’ın kararı, sadece konut değil; işyeri, fabrika ve makine kiralamalarında da büyük ehemmiyet taşıyor. Uzmanlara nazaran bu karar, yatırımcılar açısından mukavelelerin hazırlanmasında daha dikkatli olunması gerektiğini, kiracılar açısından ise olağan kullanımın ötesine geçen her zararın tazminat sorumluluğu doğurabileceğini ortaya koyuyor.
“YÜKÜMLÜLÜĞE UYGUN BİÇİMDE KULLANMA BORCU VARDIR”
Avukat Hasan Can kararla ilgili şu sözleri kullandı: Hukukumuzda her kiracının kiralanan eşyayı kontratta belirtilmemiş olsa dahi ihtimam yükümlülüğüne uygun halde kullanma borcu vardır. İtina yükümlüğüne uygun halde olağan kullanım sonucu kiralanan eşyada meydana gelen eskime, yıpranma ve kıymet kayıplarından kiracı asla sorumlu tutulamaz. Lakin kiralananın hedefi dışında kullanılması, dikkatsiz yahut özensiz davranılması veyahut olağan kullanımın ötesine geçen ziyanların ortaya çıkması halinde kiracının hor kullanma tazminatı sorumluluğu doğar. Örneğin, 14 yıl kiralanarak kullanılan bir mülkte %17’lik bir yıpranma hissesi olabileceği kabul edilmişse bu hissesi aşan yıpranma oranları hor kullanma tazminatına tabi olacaktır. Yani kiracının sorumluluğu, sadece makûs (hor) kullanım nedeniyle oluşan ziyan ve hasar için geçerlidir.
