Konut sahipleri dikkat: Rayiç pahada 18 kat artış!

Milliyet.com.tr/ÖZEL Emlak vergilerini direkt etkileyen arsa rayiç bedelleri belirlenmeye başladı. Rayiç kıymetlerde yaşanan büyük artışlar nedeniyle önümüzdeki süreçte emlak vergilerinde yükselişler bekleniyor. 

EMLAK VERGİSİ NASIL BELİRLENİYOR? 

Peki emlak vergileri nasıl belirleniyor? İstanbul’da semtine nazaran rayiç bedellerde artışlar ne kadar oldu? Rayiç pahası 10 kat artan bir yerde emlak vergisi ne kadar oluyor? Vatandaşlar yüksek rayiç kıymete itiraz edebilir mi? 

Konuyla ilgili merak edilenleri milliyet.com.tr’ye pahalandıran Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu sözleri kullandı: “Emlak vergileri belediyeler tarafından tahsil edilen bir vergidir. Bu aslında servete dayalı bir vergidir. Gayrimenkulü olan bireylerin istisnalar dışında birinci taksidini mayıs sonuna kadar, ikinci taksidini kasım ayı sonuna kadar iki eşit taksitle ödedikleri, belediyelere ödenen bir vergi cinsidir. 

‘4 YILDA BİR TAKDİR KURULU TOPLANIYOR’ 

Emlak vergisi, belirlenen rayiç kıymetler üzerinden aşikâr oranlarda alınıyor. Bunun için takdir komitesi 4 yılda bir toplanıyor. Takdir komitesi 7 bireyden oluşuyor. Belediyeden, vergi dairesinden, tapudan temsilciler, muhtar ve ticaret odasından temsilciler cadde ve sokakların rayiç kıymetlerini belirliyorlar. 

‘BİNA YAŞI, ASANSÖR, KALORİFER DURUMU, YIPRANMA HİSSESİ RAYİÇ PAHASI ETKİLİYOR’ 

Belirlenen cadde ve sokak rayiç kıymetlerinin üzerindeki yapıların metrekaresi, bina yaşı, asansör, kalorifer durumu üzere kriterlere bakılarak yıpranma hisselerine nazaran o taşınmazın belediyedeki kayıtlı bedel dediğimiz rayiç pahası belirlenmiş oluyor. 

KONUT, ARSA VE İŞ YERLERİNDE EMLAK VERGİSİ ORANLARI NE KADAR? 

Arsalarda bu rayiç kıymet üzerinden binde 3, konutlarda binde 1, iş yerlerinde ise binde 2 oranında emlak vergisi ödeniyor. Büyükşehirlerde ise bu iki katı olarak uygulanıyor. Emlakta binde 6, iş yerlerinde binde 4, konutlarda ise binde 2 olarak uygulanıyor. 

Şu an için en kıymetli gündem hususu 2026 yılının emlak vergileri başta olmak üzere birçok kalemi etkileyecek olan arsa ve arazi takdirleriyle ilgili 4 yılda bir toplanan takdir kurulunun toplanma yılı olmasıdır. 

‘2025 YILINDA EMLAK VERGİLERİ %21.96 ARTTI’ 

4 yılda bir toplanmasının nedeni şudur. Aslında orta yıllarda artışlar yine değerleme oranının yarısı oranında yaptırılıyor. Mesela 2024 yılında tekrar değerleme oranı yüzde 43.93 çıkmıştı. Buna nazaran 2025 yılında emlak vergilerindeki artış yüzde 21.96 ile hudutlu kalmıştı. 

Aslında bu yıl, 2026 yılına ilişkin uygulanacak vergi pahasının tespitiyle ilgili bir yıl olduğu için bu yıl çok büyük ehemmiyet arz ediyor. Kurul üyeleri ortasında belediye üyelerinin büyük bir tesiri var. Aslında belediye temsilcileri belirleyen taraf oluyor. 

2025 yılı, 2026 ile 2029 periyodunda uygulanacak rayiç bedellerin belirlendiği bir yıl. O nedenle 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu kapsamında takdir komitesinin toplanması sonrasında bir paha belirleniyor. Bu üst heyete sunuluyor. Üst heyet valilikler, defterdar temsilcisi, tapu müdürü temsilcisinden oluşuyor. Üst konseyin onayından sonra listeler muhtarlıklarda asılmaya başlıyor.

YÜKSEK RAYİÇ BEDELİNE İTİRAZ MÜMKÜN MÜ? 

Muhtarlıklarda asılmasının akabinde 1 ay içerisinde itiraz edilme imkanı var. 1 ay içerisinde itiraz edilmediyse dava açılma hakkı var yahut itiraz ettiniz kabul edilmediyse de dava açma hakkınız var. Bu yılki isimli tatil ve pazar gününe gelen kısımlara baktığınızda bu mühlet 8 Eylül tarihinde sona eriyor. Yani 8 Eylül tarihine kadar dava açılmadığı taktirde bu bedel kabul edilmiş olacak. Birtakım danıştay kararları yıl sonuna kadar dava açılabileceğini yazıyor olsa da bunun eylül ayına kadar açılması en sağlıklı yol üzere duruyor. 

‘RAYİÇ PAHA ARTIŞLARI İÇİN ÜST HUDUT BELİRLENMELİ’ 

Takdir komiteleri cadde ve sokak rayiç kıymetlerini belirlerken o bölgedeki ekonomik gelişim, ulaşım, altyapı, emlakların alım satım bedellerine bakıyor. Geçmiş devirde bu artışlarla ilgili birtakım sınırlamalar getirilmişti. Bundan evvelki bir devirde ‘%50’den fazla olamaz’ biçiminde bir düzenleme getirilmişti. Fakat bu sene bu türlü bir hudut uygulanmadı. Bence bu noktada bir üst hudut getirilmesi lazım. 

İSTANBUL’DA RAYİÇ KIYMETLERDE DİKKAT ÇEKEN ARTIŞ 

İstanbul özelinde cadde ve sokakların rayiç kıymet artışlarına baktığımızda Sancaktepe Abdurrahman Gazi Mahallesi Ebubekir Caddesi’nde rayiç paha 3.384 TL’den 61.600 TL’ye çıktı. 

Üsküdar Kuzguncuk Kuşbakışı Caddesi’nde rayiç bedel 40.718 TL’den 200.000 TL’ye çıktı. 

Bahçelievler Talatpaşa Caddesi’nde rayiç bedel 25.073 TL’den 175.513 TL’ye yükseldi. 

Şişli 19 Mayıs Mahallesi Büyükdere Caddesi’nde rayiç paha 87.451 TL’den 400.000 TL’ye çıktı. 

Sarıyer Emirgan Katar Caddesi’nde rayiç paha 21.631 TL’den 175.000 TL’ye çıktı. 

Maltepe Zümrütevler Mahallesi, Çilek Sokak’ta rayiç kıymet 5.191 TL’den 80.000 TL’ye ulaşıyor. 

Paylaşılan yeni rayiç bedel örneklerinden görüldüğü üzere İstanbul’un birtakım yerlerinde rayiç kıymetlerin 7 kat, hatta Sancaktepe’de 18 kat arttığı görülüyor. 

RAYİÇ PAHALAR EMLAK VERGİSİNİ NASIL ETKİLEYECEK? 

Belirlenen arsa rayiç pahaları üzerinden var olan yapıların metrekaresi, bina yaşı, yıpranma hissesi üzere kriterlere bakılarak emlak vergileri belirleniyor. Yerlerin pahası, emlak vergilerinin belirlenmesi açısından hayli değerli. Burada 5-6 kat, 10 kat artan rayiç bedeller nedeniyle emlak vergilerinde çok yüksek artışlar yaşanacak. 

Belirlenmiş olan cadde ve sokak pahaları, rayiç kıymetler belirlenirken hesaplamaya dahil edilen bedellerdir. Bu ister istemez mesken, iş yeri ve arsa sahiplerinin 2026’da ödeyeceği emlak vergilerinin yüksek bedellere çıkması demek olacak. 

Bunlar aslında yeni rayiç bedeller değil, bunlar cadde ve sokaklarla ilgili belirlenen metrekare kıymetleridir. Rayiç pahalar, metrekare kıymetler üzerinden hesaplanıyor. 

‘VATANDAŞLAR MUHTARLIKLARA GİDİP YENİ RAYİÇ KIYMETLERİ GÖREBİLİR’ 

Şu anda birçok muhtarlıkta listeler asıldı ve itiraz mühletleri bu hafta dolmak üzere. Vatandaşlar muhtarlıklara gidip kendi cadde ve sokakları için belirlenen sayıları görebilirler. Geçmiş devirdeki cadde ve sokak rayici ile artık belirleneni kıyaslayabilirler. Geçmiş periyot cadde ve sokak rayiç kıymetlerine e-Devlet sisteminden basitçe ulaşılabiliyor. Birçok belediyenin kendi sayfasında 2025 yılına ait arsa rayiç bedellerinin listeleri var. Vatandaşlar buradan bakabilirler. Bu rayiç pahalar ilerleyen kısımda emlak vergilerini artıracak.

Vatandaşlar şu anda bundan haberdar olmadığı taktirde bunu Mayıs 2026’da emlak vergisi birinci taksidini öderken bu bedelin ne kadar yüksek bir düzeye çıktığını o vakit görebilecek. O tarihte iş işten geçmiş olur. 

RAYİÇ KIYMETİ 10 KAT ARTAN BİR YERDE EMLAK VERGİSİ NE KADAR OLUR? 

Şu anda arsa rayiç kıymeti 10 kat artan bir kişinin emlak vergi pahası binanın yıpranmasını da dikkate aldığımızda yaklaşık 7-8 kat civarında artacaktır.

Diyelim ki bir kişi yılda 10 bin TL emlak vergisi ödüyorsa mayıs ayında tahminen 50-60 bin TL’ye çıkacak bir emlak vergisi ile karşılaşılabilir.”