Konut alacakların gözü faizlere çevrildi! İşte İstanbul’un en ucuz ve değerli semtleri

Milliyet.com.tr/ÖZEL Faiz oranlarındaki yüksek seyir konut fiyatlarını baskılarken, piyasada uzun bir müddettir gerçek bazlı fiyat düşüşleri yaşanıyordu. Açıklanan son datalara nazaran konut piyasasında canlanma başladı.

YÜKSEK FAİZE KARŞIN KREDİLİ SATIŞ ARTTI

Konut satışları mayıs ayında 130 bin 25 adet olarak gerçekleşti. Satışlarda aylık bazda %10 ve yıllık bazda ise %17,6 oranında artış yaşandı. Mayısta kredili satışlar 19 bin 412 adede ulaştı. Bu sayı, aylık bazda %11,1 ve yıllık bazda da %96 artışa işaret etti. İpotekli satışların toplam satışlar içindeki hissesi mayısta %14,9 oldu.

FİYATLARDA GERÇEK BAZLI KAYIP SÜRDÜ

Öte yandan Merkez Bankası tarafından açıklanan Konut Fiyat Endeksi mayısta aylık bazda %3,4 ve yıllık %32,3 oranında artış gösterdi. Fiyatlarda gerçek olarak yıllık bazda %2,3 gerileme gözlendi.

Peki Merkez Bankası’nın faiz indirmesi ve konut kredisi faizlerinde düşüşlerin belirginleşmesiyle birlikte piyasada satışlar daha da artacak mı? İstanbul’un kira ve konut fiyatları açısından en değerli ve en ucuz semtler hangileri? Hususla ilgili merak edilenleri milliyet.com.tr’ye kıymetlendiren Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu sözleri kullandı: “Konut kredilerinde gevşemeler yaşanacaktır. Bunu çok süratli bir halde beklemiyoruz. Bu ister istemez bir vakit alacak lakin bankalar ortasındaki rekabet, faiz düşüşünün piyasa tarafından kabulü bunu beraberinde getirecektir. Enflasyon tarafında bir müddettir esasen olağanlaşmayı görüyoruz.

Reel manada konut fiyatları son 2 yıldır enflasyonun altında kaldı. Kira fiyatları enflasyonun üzerinde artarken, satış fiyatları daha geride kaldı. Bu yeni konut üretimini son periyotta azaltmıştı. İster istemez bu gayrimenkule olan talebi artıracaktır. Son 20 yılın en düşük amortisman müddetlerine sahibiz. Kira fiyatlarında daha yüksek artışlar yaşanırken, satış fiyatlarında artışlar düşük kaldı. İstanbul’un ilçeleri bu durumdan farklı etkileniyor.

KİRA FİYATLARININ EN ÇOK ARTTIĞI İLÇE ZEYTİNBURNU

Bazı ilçelerde fiyat artışlar yüksek oldu. Örneğin Zeytinburnu son yıllarda kira fiyatlarının en çok arttığı ilçe olarak gözüküyor. Bunun asıl nedeni o bölgede bilhassa kıyı bandında yapılan ve piyasaya yeni arz edilen lüks segmentteki konut kategorisinin ilçe genelindeki fiyat ortalamasını etkilemesidir.

‘DEPREM AÇISINDAN RİSKLİ BÖLGELERDE FİYAT ARTIŞLARI DÜŞÜK KALDI’

İstanbul’un zelzele açısından riskli bölgeleri, eski yerleşim yerlerindeki ilçelerde satılık konut metrekare fiyatları nispeten başka ilçelere nazaran daha az artış gösterdi. Kentsel dönüşümle yenilenen ve bu cins yapıların daha ağır biçimde dönüşüm kapsamında değerlendirildiği yerlerde fiyatlar daha süratli artabiliyor.

‘GAYRİMENKULDE YENİ PERİYODUN BAŞLANGICINDAYIZ’

Gayrimenkulde yeni devrin başlangıcındayız. İnsanların faizden çıkıp gayrimenkul ve borsa üzere farklı yatırım araçlarına aktaracağı bir devirdeyiz. Öteki yatırım araçlarından gayrimenkul piyasalarına ağır geçiş olacağını düşünüyorum. Konut fiyatlarında gerçek bazlı düşüşlerin sonuna geldik. Yeni üretim maliyetlerinin artıyor olması, kira fiyatlarında yaşanan yüksek artışlar yerini satılık kısma bırakacak üzere gözüküyor. Bu ister istemez fiyatlara da tesir edecektir.

‘İKİNCİ ELE AĞIR TALEP OLACAK’

3 yıldır gayrimenkul tarafında durağan bir süreç vardı. Enflasyonun altında fiyat artışları oldu. İster istemez burada bir olağanlaşma göreceğiz. Faiz düşüşüyle birlikte mevduattan kaçışın süratli olabileceğini değerlendiriyorum. İkinci el gayrimenkullerde hala fırsat var. Bu periyotta ikinci el gayrimenkullere ağır talep olacaktır.

İSTANBUL’UN EN DEĞERLİ İLÇELERİ

İstanbul genelinde baktığımızda ise kira ve konut fiyatlarının en yüksek seyrettiği semtler Beşiktaş, Kadıköy ve Sarıyer olarak öne çıkıyor. Beşiktaş’ta 100 metrekare bir konutun satılık ortalama bedeli 11 milyon 324 bin 600 TL olurken, yeniden 100 metrekarelik bir konutun kira fiyatı 54 bin 100 TL olarak gerçekleşti.

Kadıköy’de 100 metrekarelik bir konutun satış fiyatı ortalama 13 milyon 611 bin 100 TL olurken kiralık bazda fiyat 53 bin 300 TL oldu.

Sarıyer’de 100 metrekare bir konut için ortalama satış fiyatı 12 milyon 661 bin 500 TL olurken, kiralıkta ortalama fiyat 53 bin 700 TL düzeyinde belirlendi.

İSTANBUL’UN EN UCUZ İLÇELERİ

Kiralık ve satılıkta İstanbul’un en ucuz ilçelerine baktığımızda ise Esenyurt, Arnavutköy ve Sultangazi öne çıkıyor. Esenyurt’ta 100 metrekarelik bir konutun satış fiyatı ortalama 2 milyon 740 bin TL oldu. Tekrar 100 metrekarelik bir kiralık konutun ortalama fiyatı 19 bin 300 TL olarak gerçekleşti.

Arnavutköy’de ise 100 metrekarelik bir konutun fiyatı 3 milyon 551 bin 300 TL oldu. Kiralıkta ortalama fiyat 20 bin 500 TL düzeyinde gerçekleşti.

Sultangazi’de ise 100 metrekarelik bir konutun ortalama fiyatı 3 milyon 548 bin 800 TL oldu. Kiralıkta ortalama fiyat 21 bin 600 TL düzeyinde.”