DUYGU ERDOĞAN / İSTANBUL – Son günlerde uzun periyot kiracı olan vatandaşların mülkten çıkarken alacakları depozitonun birinci girişte verdikleri fiyat kadar mı, yoksa mevcut kirası üzerinden mi hesaplanacağı hakkında da farklı görüşler var. Depozito hakkındaki merak edilenleri Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz anlattı…
Depozito nedir?
■ Depozito ödemesi nasıl yapılmalı, taraflar bu ödemeyi nasıl kıymetlendirmeli?
Depozito (güvence bedeli), kira borcunun değil, kiracının kira kontratından doğabilecek hasar ve borçlarına karşı garanti ve emanet niteliğindedir.
a) Depozito elden verilmemeli, mümkünse vadeli ortak bir banka hesabına yatırılmalı, elden veriliyorsa kesinlikle teslim dokümanı karşılığı verilmeli.
b) Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito en fazla 3 aylık kira bedeli olabilir.
c) Depozito, kiraya verenin tek taraflı tasarrufuna açık olmamalı.
d) Depozito Türk Parasının Değerini Müdafaa Hakkında 32 sayılı bildiri gereği Türkiye’de yerleşik bireylerle yapılan kira kontratlarında döviz yahut altın vb cinsi verilemez. Lakin yasağa alışılmamış halde verilmiş ve mukavele sona ermiş ise mal sahibi aldığı formda iade etmek zorunda. (depozitoyu euro cinsinden almış ise tekrar euro cinsinden iade etmeli.)
■ Kiracı çıkarken depozito bedelini kiraya saydırabilir mi?
Depozito, son ay yahut ödenmeyen bir ayın kirası yerine geçmez ve kiracı, “nasıl olsa depozitom var” diye kirasını ödememe yoluna gidemez. Bunun tek istisnası taraflar açık ve yazılı olarak anlaşmışsa (örneğin mukavelede “kiracının son ay kirasına yahut ödenmeyen aylara mahsup edilebilir” denmişse), bu mümkün.
Anlaşma olmazsa, mahkemeye gider
■ Depozitonun kullanım alanı nedir?
Depozito konut sahibinin yenileme bütçesi değildir ve sadece şu hallerde kullanılabilir:
a) Yan masraflar (ödenmeyen aidat, kiracının oturduğu periyoda ait ve ödenmeyen taşınmaz kullanımına ait faturalar vb.)
b) Kiracının kusuruyla oluşan olağan kullanım dışı ziyanlar.
■ Kiracı uzun periyot oturduğu konutta oluşan çeşitli ziyanlar için mesken sahibinden depozitoyu alıp kullanabilir mi?
Kiracı taşınmazda otururken meydana gelen hasar ve zararlarda depozitoyu kullanamaz. Bu halde oluşan ziyan ve hasarlarda öncelikle kiracı kusuruna bakılır. Fakat taşınmazdan kaynaklı bir ziyan meydan gelmiş ise kiracı bu durumun tespitini yaptırdıktan sonra mal sahibinden zararın giderilmesini isteme, ziyanı kendisi giderip kira bedelinden düşme yahut hasar oranında kira bedelinin düşürülmesini talep etme hakkına sahiptir. Bunların hiçbirisi depozito kapsamında bedellendirilemez.
■ Kiracı konuttan çıktığında depozitoyu nasıl talep edebilir?
Kiracı meskenden çıktığında aidat bedellerini, ortak taşınmaza ilişkin sarfiyatları ödediğini ispat ederse ve ziyan ziyan olmadığını da teslim anında ispat ederse depozitoyu geri ister. Mal sahibi de ziyan ziyan olduğunu düşünüyorsa bunu giderdikten sonra kalan bakiye depozitoyu iade etmek şayet depozito üstünde ziyan varsa bu bedeli talep etmek hakkına sahip. Taraflar anlaşamazsa son kararı mahkeme verir.
Sözleşmeye yazılmazsa…
■ Depozito kiracıya, örneğin 3 yıl evvel ödenmişse, o zamanki bedel ile mi verilir?
Bu tartışmalı olmakla birlikte evvel kira kontratına bakılır. Depozito vadeli ortak hesaba yatırmış ise biriken vadeli bedel iade edilir. Lakin kira mukavelesinde “depozito verildiği formda tahliye halinde ziyan yok ise motamot iade edilecektir” yazıyorsa ne kadar ödendiyse o iade edilir. Bu biçimde unsur yok ise depozito tahliye tarihindeki kira bedeli ve kaç ay kira parası olarak alınmış ise o bedelde iade edilir.
■ Depozitonun kiracıya ödenmesinde mevcut kirası sayılacaksa sözleşmeye evvelce eklenmesi mi gerekir?
Mevcut kira bedeli kapsamında tahliyede ilk ödenen bedelin iade edileceği sözleşmeye yazılmış olmalı aksi halde son ay kira bedeli üzerinden belirlenecektir.
