‘Arsa ayarı konut fiyatını düşürür’
Duygu Erdoğan – Konut gereksinimi giderek artıyor lakin yüksek fiyatlar ve krediye erişim zorluğu alım imkânını güçleştiriyor. Konut üretici firmaların büyük bir kısmını temsil eden dernekler, devletin kiralamayı üstlendiği bir model ya da kamu – özel paydaşlığı ile yeni üretimin deva olacağını tabir ediyor. Tüm bu ‘sosyal konut’ odaklı çalışmaların temelinde ortak sorun olarak gösterilen ‘arsa’ konusunda dalın devletten beklentileri var. Buna karşılık üretimin daha kolay olacağı, muhtaçlığın süratle karşılanacağı tabir ediliyor.
Her ne kadar bankaların konut kredisi faiz oranlarında bir ölçü gevşeme olsa da genel ortalama yüzde 3’ün üzerinde bulunuyor. Tüketici için 1 milyon liralık bir konut kredisinin geri ödemesi 3.7 milyon lira oluyor. Yanı sıra konut fiyatlarının artış suratı azalsa da Türkiye genelinde ortalama konut fiyatı 3.5 milyon liranın üzerine çıktı. Yıllık 800 bin adedin üzerinde yeni konut gereksinimi olan Türkiye’de yüksek fiyat ve faiz ortamında bu üretimin daima ötelendiği, konut sahipliği oranının ise düşmeye devam ettiği gözleniyor.
‘Toplumun yüzde 65’i için konut üretilemiyor’
Güvenli yapı muhtaçlığı artmasına karşın şartların konuta erişimi güçleştirdiğini anlatan Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ramadan Kumova, sektörün bu muhtaçlığa yanıt verecek büyüklükte olduğunu fakat bunu kamu – özel işbirlikleriyle harekete geçirmenin gerekliliğine vurgu yaptı.
Kumova, “Toplumun yüzde 65’ten fazlasını oluşturan orta gelir kümesi, orta – alt gelir kümesi ve alt gelir kümesi için yeteri kadar konut üretilemiyor. Büyük kentlerimizde arsa hissesi karşılığı kat karşılığı kontratlarda arsa sahiplerinin talepleri yüzde 50 ve pozisyonuna nazaran de daha üzerinde. Yüzde 50’lik bir hisse ile kat karşılığı kontrat imzalandığında, konutun maliyeti 2 katına çıkıyor. Bu gelir kümeleri için konut üretiminin yükü TOKİ’ye yüklenmiştir. Kamunun geliştireceği yerler üzerinde özel kesimin imalat sürecinin tüm kademelerini TOKİ denetimi ve onayı ile yapabilir ve satış fiyatları da TOKİ ile geliştirici firma tarafından beraberce belirlenerek toplumun alt gelir kümelerine daha rahat konut üretebilir” dedi.
Konut kredisi faiz oranlarının makul düzeylere düşmesi için de bir teklif sunan Kumova, “Bugün bakıldığında tüm bankaların elinde düşük faizli (yüzde 7 – yüzde 9) ve uzun vadeli devlet tahvilleri bulunmaktadır. Bankaların elinde yüklü ölçülerde bulunan bu tahvillerin getirisi hayli düşük. Halbuki Merkez Bankası bu tahvillerden yalnızca 200 milyar liralık bir kısmını bankalardan alarak bankalara konut kredisinde kullanılmak üzere kaynak oluşturabilir” diye konuştu.
“Kiralar yarı fiyatına inebilir”
Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER), erişilebilir konut meselesini son yıllarda gündemde tutarak, bunun için çalıştıkları ‘Yeni Konut Modeli’ni uygulamaya almak istiyor. GYODER Başkanı Neşecan Çekici, barınma sorununun tüm dünyada 1.6 milyar insanı etkilediğine dikkat çekerken, Türkiye’nin uygulamaya alabileceği bu modelin dünya çapında da bir örnek olabileceğini anlattı. Alımlı, “Bu modelin temel hedefi, kira fiyatlarını yarıya indirmek ve kentsel dönüşüme taban hazırlamak. Şu anda Türkiye’de arsa maliyetleri, toplam maliyetin yüzde 50’sine, hatta kimi yerlerde yüzde 70’ine denk geliyor, bu oran Avrupa’da ise yüzde 20 civarında. Devletin elindeki emlak, gayrimenkul geliştiricilerine belirli bir periyotta Kamu–Özel İşbirliği Sistemi ile verilirse ve kirada muhakkak üst limitler konulabilirse on binlerce düşük kiraya sahip konut üretilebilir. Bu model arsa maliyetini sıfıra indirerek kiraları yarı yarıya düşürüyor. Kamu ve özel sektör iş birliği modeliyle kullanıma açılacak yerlerde konutların üretilmesi sağlanırken, yerlerin mülkiyeti de devlette kalıyor. Kamunun kiraya veren pozisyonunda olduğu bu modelin finansmanını, sermaye piyasası enstrümanlarını da içine alan çeşitli modellerle destekledik. Bu modelde devletten bir tek şey istiyoruz, arsa.”
Maliyet düşürücü adımlar ne olmalı?
İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Engin Keçeli, devam eden konut meselesinin 2025 yılının da gündemi olacağını öngördüklerini belirtirken, üreticilerin yüksek maliyetler; tüketicilerin ise yüksek fiyat ve faizlerle uğraş edeceğini lisana getirdi. Keçeli, “Durgunluğu ve üretimdeki düşüşü düzeltmek için hem kamu, hem de kesim paydaşları tarafından yapılması gerekenler var. Kamu tarafında arsa temininde kolaylık sağlanması, faiz oranlarının düşürülmesi, vergi indirimleri, kentsel dönüşüm projelerinin hızlandırılması adımları atılabilir. Sektör paydaşları ise tahlil için müşteri odaklı projeler üretmeli, etraf dostu sürdürülebilir projeler ve maliyet düşürücü adımlar atmalı. Kentsel dönüşüm finansmanı için Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları (PGYF) kıymetli bir araç olabilir” diye konuştu.
