Önceki yıllarda arsa fiyatlarında süratli bedel artışları yaşansa da 2025’te fiyatlar enflasyonun altında kaldı. Yapılan bir araştırmaya nazaran Türkiye genelinde geçtiğimiz yıl konut imarlı yerlerde ortalama metrekare fiyatı %20.38 oranında artış gösterdi. 2025’te enflasyon %30.89 oranında gerçekleşmişti. Bu haliyle fiyatlar enflasyonun oldukça altında artış gösterdi.
ARSA FİYATI EN ÇOK ARTAN 5 VİLAYET
Aralık 2025 datalarına nazaran son 1 yılda arsa fiyatlarının en çok arttığı vilayetlerin başında Diyarbakır geliyor. Metrekare başına 8.193 TL ile son 1 yılda fiyat artışı %54.50 oldu.
İkinci sıradaki vilayet ise Van oldu. Van’da metrekare başına fiyat 5.024 TL olurken fiyat artışı %51.60 düzeyinde gerçekleşti. Manisa’da metrekare fiyatı 6.162 TL olurken, yıllık fiyat artışı ise fiyat artışı %34.16 düzeyinde gerçekleşti.
Trabzon’da arsa metrekare fiyatı 7.059 TL olurken son 1 yılda fiyat artışı %30.75 olarak gerçekleşti. Mardin’de metrekare fiyatı 6.342 TL iken, yıllık fiyat artışı %28.64 düzeyinde gerçekleşti.
3 BÜYÜKŞEHİRDE SON DURUM NE?
Ankara’da arsa metrekare fiyatı 5.300 TL iken yıllık artış oranı %24.09 oldu. İstanbul’da ortalama metrekare fiyatı 19.416 TL düzeyinde gerçekleşti ve yıllık artış %13.05 oldu. İzmir’de ise ortalama metrekare fiyatı 12.400 TL, yıllık artış isse %14.92 oldu.
2025 yıl sonu enflasyonunun %30.89 olarak gerçekleştiği göz önünde bulundurulduğunda Diyarbakır, Van ve Manisa’da arsa fiyatları enflasyonun üzerinde arttı. Başka kentlerde ise arsa fiyatları enflasyonun altında yükseldii.
‘2025’TE ARSA VE ARAZİ SATIŞLARI AZALDI’
Peki arsa fiyatları neden enflasyonun altında getiri sağladı? 2026 yılında fiyatlar nasıl seyrederecek? Hususla ilgili tüm merak edilenleri milliyet.com.tr’ye açıklayan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu sözleri kullandı: “Gayrimenkul tarafında 2025 yılı artan satış sayılarıyla birlikte gerçekleşti. Tüm gayrimenkul satışlarına baktığımızda 3 milyon 333 bine yakın gayrimenkul satıldığını ve bunun yaklaşık %50’sinin yani 1 milyon 650 bin adedinin konut satışlarından oluştuğunu kıymetlendiriyoruz. Konut satışlarının daha ön plana çıktığı bir yıl oldu. Tüm gayrimenkullerin içerisinde arsa ve arazi satışlarının hissesinin %5’e yakın düştüğünü söyleyebiliriz.
ARSA VE YERE İSTEK NEDEN AZALDI?
Pandemi devrinden sonra ağır ilgi gören arsa ve arazi satışları son devirde birtakım yasal düzenlemeler nedeniyle de tüketiciler tarafından daha şuurlu alınmaya başlandı. Çeşitli kategorilerde satılan lakin imarı olmaması nedeniyle yahut inşaat müsaadesi verilmemesi nedeniyle mağduriyetlerin de oluştuğu kimi örnekler bölümde yaşandı.
‘KONUT DAHA ÖN PLANA ÇIKTI’
Tarım yerlerinde yapılan yasal olmayan gayrimenkullerin yıkılması, incelemelerin daha ayrıntılı yapılması üzere çok sayıda düzenleme de devreye girdi. Bunun yanında konut tarafında üretim maliyetlerinin artıyor olması, kira gelirlerinin yükselmesi, amortisman müddetlerinin düşmesi konutu biraz daha ön plana çıkardı. Esasen satışların ikinci el konutlar tarafında ağırlaştığını söylemek mümkün. Enflasyon tarafında düşüşler ve orta vadede konut kredilerinde yaşanacak düşüşler nedeniyle konut yatırımcılar açısından daha ön plana çıktı.
‘SABREDEN HAKİKATEN KAZANIR’
Arsa ve arazi yatırımları nispeten orta ve uzun vadeli yatırımlardır. Bu yatırımlarda sabreden hakikaten kazanır. Kısa periyotlu yatırım argümanı olarak yüksek faiz bilhassa arsa ve arazi yatırımlarını biraz daha kısıtladı diyebiliriz. Faizdeki yüksek getiri daha ön plana çıktı.
SATIŞLAR YİNE NE VAKİT HAREKETLENİR?
Arsa ve arazi açısından baktığımızda Türkiye’nin var olan zelzele gerçeği açısından müstakil yaşama duyulan gereksinimler açısından, nüfusun yaşlanması nedeniyle toprağa olan erişim ve muhtaçlık açısından bu noktada arsa ve arazi tercihlerinin önümüzdeki devirlerde tekrar hareketleneceğini söyleyebiliriz. Beklentimiz 2026 yılı içinde konutun ön planda olacağına yönelik diyebiliriz. Konut tarafında biriken ağır talebin olduğunu görüyoruz.
2026’DA FİYATLAR NASIL SEYREDER?
2026 yılı açısından baktığımızda arsa, arazi fiyatlarındaki artışın enflasyon düzeylerinde gerçekleşeceğini, bunun konut tarafında ise enflasyonun üzerinde olacağını düşünüyorum.
Arsa ve arazi tarafında bazen konjonktür açısından farklı devirler de yaşanabiliyor. Kimi bölgelerde imar planlarıyla ilgili düzenlemeler iptal edilirken birtakım bölgelerde yeni alanlar imara açılabiliyor. Genel manada Türkiye’nin yeni konuta olan muhtaçlığının arsa ve arazi fiyatlarıyla ilgili kısımda üst istikametli fiyatları tetiklediğini söylemek mümkün.
Değeri etkileyen faktörlere baktığımızda arsa ve arazi kısmını ikiye ayırmakta yarar var. Arsa yapılaşma müsaadesi olan imarlı toprak modülleridir. Arazi ise daha çok tarım üzere maksatlarla ayrılmış bir alan tarifidir. İmara alınan alanlar hudutlu, şayet bir vilayette yeni alanlar imara açılmıyorsa mevcut yerlerin pahası daha süratli yükseliyor. Şayet bir vilayette imara açık alan fazlaysa fiyatlar yatay seyredebiliyor. Kıtlık prensibi fiyatlarda daha geçerli diyebiliriz.
Arazilerde sulu tarım eserleri başta olmak üzere çeşitli tarım eserleri ve mahsullerinin dönemsel pahaları de buna tesir ediyor. Pirinç tarlalarından tutun da zeytin ağaçlarına kadar birçok kriterin burada tesirli olduğunu söylemek mümkün.”
