Konutta kira getirisi Anadolu açılımı yaptırdı
DUYGU ERDOĞAN- İstanbul’da yüksek konut fiyatları yatırımcıyı Anadolu kentlerinde kira getirili konut alımlarına yöneltiyor. Son bir yıldır yükselen trend ile İstanbul yakını vilayetler yanı sıra pek çok kentte kıymet artışı görülüyor. İstanbul’da yaşayanlar memleketleri başta olmak üzere öğrenci ve sanayi kentlerinden alım yapıyor. 2-4 milyon lira ortasındaki fiyatlara satılık konutlarda kira getirisine nazaran alım yapılıyor. Konya, Gaziantep, Kayseri, Samsun, Adana, Mersin, Manisa, Trabzon üzere kentlerde kira getirisi için konut alımı tercih ediliyor. Gayrimenkulde yeni trend olarak İstanbul dışındaki kentlerde kira getirili konut almak oldu. Hem yatırımcılar, hem de İstanbul’da kiralık konutta oturanların tercih ettiği bu model, bilhassa 15-25 bin lira ortasında kira getiren kentlerden yana kullanılıyor.
İstanbul hissesi azalıyor
İstanbul’da yıllık satılan toplam konut sayısı 2015’ten 2020’ye kadar 235 bin düzeyinin üzerindeyken; 2020-2022 ortasında ise 260 bin hududunun üzerine çıkmıştı. Bu satış hissesi 2023’te 200 bin adet satışın altını görürken, 2024 ve 2025’in birinci 8 aylık periyodunda de misal oranda gerçekleşti. İstanbul Ticaret Odası (İTO) Gayrimenkul Komite Başkanı Hakan Akdoğan, “Son dönemde İstanbul’da konut alamayanların tercihi kira getirisi yüksek kentlerden konut almak oluyor. Bilgilere baktığımızda da toplam konut satışları içinde İstanbul hissesinin azaldığını görüyoruz. Bu vilayetlerde öncelik sırası tabi ki konutun alındığı kentte bir irtibat olup olmadığı. Yani memleketi ise, ya da orada bir akrabası varsa, konutla ilgilenmesi daha kolay oluyor. Tabi memleketi dışında da alım yapanlar var. Öğrenci ve ticaret kentleri kira getirisi açısından uygun seçenekler olduğu için tanıdık olmadan da alım yapılıyor” dedi.
‘Amortisman müddeti daha kısa’
Yapmış oldukları tahliller sonucunda İstanbul’da konut yatırımının çok kârlı görünmediği sonucuna ulaştıklarını belirten EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Zuhal Balsarı, “Çünkü meskenin satış fiyatı çok yüksek lakin kira getirisi buna nazaran düşük kalıyor. Bu da yatırımın geri dönüş müddetini uzatıyor. Buna karşılık Anadolu’nun birçok kentinde durum bilakis işliyor. Mesken fiyatları İstanbul’a nazaran daha uygun, kiralar ise kente gelen öğrenci, sanayi çalışanı ya da turizm hareketliliği sayesinde canlı. Münasebetiyle bu kentlerde kira getirisi daha yüksek oluyor ve yatırım yapılan mesken kendini çok daha kısa müddette geri ödeyebiliyor” diye konuştu.
İstanbul’da arz-talep istikrarının sıkışıklığı, yüksek inşaat maliyetleri ve nüfus hareketleri nedeniyle kira fiyatlarının kısa ve orta vadede yüksek kalmasının beklenen gözüktüğünü anlatan Balsarı, bu nedenle farklı kentlerdeki kira getirilerinin İstanbul’a taşınmaya devam edeceğini söz etti.
Başlıca tercih edilen kentler ve nedenleri
İstanbul’da konut fiyatları hayli yüksek olduğu için kira getirisi yatırımcı açısından bakıldığında düşük kalıyor. Bu nedenle alıcılar, daha uygun fiyatlı ve kira getirisi yüksek Anadolu ve Ege kentlerine yöneliyor. Eskişehir’de ağır öğrenci nüfusu kira talebini canlı tutarken, Konya, Gaziantep, Kayseri, Samsun, Adana ve Mersin üzere sanayi ve lojistik merkezlerinde kira getirisi sistemli oluyor. İzmir’de üniversite, sanayi ve turizm çeşitliliği kira piyasasını canlı tutarken, Ankara, Adapazarı ve İzmit’te beyaz yaka ve sanayi yoğunluğu kira talebini istikrarlı kılıyor. Bursa ise sanayi kenti olması ve İstanbul’a yakınlığı sayesinde hem kira hem kıymet artışı potansiyeli sunuyor.
Turizm bölgeleri de var
Turizm açısından öne çıkan bölgeler ise Antalya, Aydın’ın Kuşadası ve Didim üzere kıyı kısımları, Balıkesir’in Ayvalık ve Edremit etrafı ile Denizli’nin Pamukkale etrafı; bu bölgelerde dönemlik yüksek kira gelirleri mümkün.
Manisa, Konya, Edirne, Kırklareli, Giresun, Trabzon ise turizmden çok, mahallî talep ve kamu/çalışan nüfusu üzerinden kira piyasasına sahip durumdadır.
Bu kentlerde konut fiyatları İstanbul’a nazaran daha uygun olduğundan yatırımlar daha kısa müddette kendini amorti ediyor ve yatırımcılar için daha avantajlı hale geliyor.
Yatırım iştahı fiyatı katlıyor
Farkıl kentlere yönelik yatırım talebinin canlı olması, pek çok kentte konut fiyatlarını da artırıyor. Başta Kahramanmaraş zelzelelerinin tesiriyle bölgedeki hareket devam ederken, yanı sıra yatırım tesiri Anadolu kentlerinin pek birçoklarında konutta bedel artışı getiriyor.
Yapay zekâ ile gayrimenkul bedeli hesaplayan Endeksa, Ağustos 2025 Konut Kıymet Raporunu açıkladı. Verilere nazaran, ağustos ayında Türkiye genelinde satılık konut fiyatları yıllık bazda yüzde 29.1 aylık bazda ise yüzde 1.7 artış gösterdi.
Endeksa bilgilerine nazaran, ağustos ayında en çok konut satışının olduğu birinci 30 vilayet değerlendirildiğinde yatırımcıya en çok kazandıran kentler sırasıyla Diyarbakır, Çanakkale ve Manisa oldu. En çok konut satışının olduğu birinci 30 içinde satılık konut fiyatlarının bir yılda en az yükseldiği vilayetler ise sırasıyla Hatay, Muğla ve Aydın olarak kayıtlara geçti.
